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Résidents Français
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Il existe entre la France et les Etats Unis deux Conventions fiscales, celle du 31 Août 1994 en matière d'impôt sur le revenu et sur la fortune et celle du 24 Novembre 1978 en matière de
successions et donations. Ces conventions ont pour but d'éviter la double imposition.
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Imposition des revenus locatifs
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Les revenus locatifs provenant de la location d'immeubles
situés aux Etats Unis y sont imposables conformément à l'article 6-1 de la Convention Franco - Américaine
du 31 Août 1994. Ils sont exonérés d'impôt en France (mécanisme de crédit d'impôt prévu à l'article
24). La France se réserve cependant le droit de tenir compte du revenu Américain pour calculer le taux de l'impôt Français. Autrement dit le revenu Américain n'est pas taxé en France mais il peut être pris en compte pour augmenter la
progressivité de l'impôt.
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En pratique cette règle n'aura aucune incidence. L'imposition aux Etats Unis peut en effet se faire sur option sur le revenu net conformément à l'article 6-6 de la
Convention sus relatée. La possibilité d'amortir les immeubles et de déduire fiscalement non seulement l'ensemble des charges liées à la gestion locative, les taxes foncières, les assurances, les intérêts d'emprunt le cas échéant mais
aussi un billet d'avion par an permet alors le plus souvent de dégager un déficit foncier et de ne pas générer d'impôt sur le revenu.
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L'intérêt fiscal réside donc dans l'exonération
fréquente d'impôt sur les revenus procurés par le bien
acquis aux Etats Unis.
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Imposition
des plus values
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A l'occasion de la revente du bien immobilier la plus-value est également imposable aux Etats Unis en application de l'article 13-1 de la Convention du 31
Août 1994.
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La France ne se reconnaît pas le droit d'imposer la plus-value éventuelle réalisée aux Etats Unis mais cette plus value peut également être prise en compte dans la
détermination de l'impôt Français lorsque le bénéficiaire est résident de France. Dans ce cas le bénéficiaire a droit (article 24-1 de la Convention sus-visée) à un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt payé aux Etats Unis.
Il y a lieu de consulter un Notaire Français
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En pratique le
mode de calcul de la plus-value permet le plus souvent d'aboutir à
l'exonération. Les déficits
comptables accumulés pendant les années de détention sont en effet imputables
sur le prix de cession Par ailleurs la plus-value de cession, quelle que
soit son montant, qui est réinvestie dans un délai déterminé, n'est
pas imposable immédiatement.
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Impôt
sur la fortune
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L'impôt sur la fortune n'existe pas aux Etats Unis. Le seul impôt calculé sur la valeur estimative du bien est la "property tax". Cette taxe est
déductible fiscalement.
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En France
l'Article 885 du Code Général des Impôts prévoit que les personnes
ayant leur domicile fiscal en France sont soumises à l'impôt sur la
fortune à raison de leurs biens situés en France et hors de France
lorsque la valeur nette de leur patrimoine excède 720 000 EUR.
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Droits
de mutation
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En matière successorale, en application de l'Article 5 de la Convention du 24 Novembre 1978, les biens immobiliers situés aux Etats Unis sont taxables à
leur lieu de situation.
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En France ces
mêmes biens immobiliers ne sont pas taxables mais ils doivent être pris
en considération dans la déclaration de succession des résidents
Français pour le calcul du taux moyen d'imposition applicable aux autres
biens dépendant de la succession. L'incidence est généralement très
faible.
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Résidents Luxembourgeois
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Il existe entre les Etats Unis et le Grand Duché de Luxembourg une Convention fiscale en date du 3 Avril 1996 approuvée par la Loi du 5 Mars 1999. Il s'agit d'une convention en matière
d'impôt sur le revenu et sur la fortune
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Les
revenus immobiliers provenant d'immeubles situés aux Etats Unis y sont imposables conformément à l'article 6-1 de la convention sus-visée ainsi que les plus values éventuelles de cession en application de l'article 14 de la même
convention. L'article 6-6 de ladite convention prévoit la possibilité pour les résidents Luxembourgeois d'opter pour la taxation des revenus nets.
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En application de l'article 23 de la Convention sus-visée la fortune constituée par des biens immobiliers que possède un résident d'un Etat contractant et qui sont
situés dans l'autre Etat contractant sont imposables dans cet autre Etat.
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L'élimination de la double imposition est prévue à l'article 25 de cette même convention : "lorsqu'un résident du Luxembourg reçoit des revenus ou possède de la
fortune qui, conformément aux dispositions de la présente convention, sont imposables aux Etats Unis, le Luxembourg exempte de l'impôt ces revenus ou cette fortune, mais peut, pour calculer le montant de l'impôt sur le reste du revenu ou de la
fortune du résident appliquer les mêmes taux d'impôt que si les biens n'avaient pas été exemptés"
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En pratique la taxation des revenus immobiliers sur une base nette et la méthode de calcul de la plus value utilisée aux Etats Unis conduira
fréquemment à une exonération d'impôt et
l'intérêt fiscal sera le même que pour les résidents Français.
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Résidents Belges
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Il existe entre la Belgique et les Etats Unis une Convention fiscale en date du 9 Juillet 1970 approuvée par la loi du 14 Août 1972 et complétée par un protocole
additionnel en date du 31 décembre 1987. Cette convention concerne l'impôt sur le revenu.
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Les revenus immobiliers provenant d'immeubles situés aux Etats Unis y sont imposables conformément à l'article 6-1 de la convention sus-visée ainsi que les plus values
éventuelles de cession en application de l'article 13 de la même convention. Les résidents Belges peuvent, comme les résidents Français et Luxembourgeois, également opter pour l'imposition des revenus nets.
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Les revenus immobiliers provenant des Etats Unis sont exonérés d'impôt en Belgique mais ils peuvent être pris en compte selon le mécanisme du taux effectif pour la
détermination de l'impôt belge applicable aux autres revenus du contribuable de sorte que la progressivité de l'impôt puisse être respectée. Il en est de même pour les plus values (Article 23-3 de la convention sus-visée).
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En pratique la taxation des revenus immobiliers sur une base nette et la méthode de calcul de la plus value utilisée aux Etats Unis conduira
fréquemment à une exonération d'impôt et
l'intérêt fiscal sera le même que pour les résidents Français.
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